Мультипликатор валовой ренты. Валовой рентный мультипликатор и ставка капитализации: соотношение и применение при оценке недвижимости. Применение метода валовой ренты в оценочной практике
Основная идея метода капитализации дохода состоит в том, что цена недвижимости определяется теми доходами, которые она может принести в будущем.
В качестве таких доходов выступают:
- доход от эксплуатации недвижимости;
- доход от перепродажи недвижимости.
Из сказанного ясно, что основная сфера применения метода - оценка доходи недвижимости.
Суть подхода состоит в использовании того или иного варианта (метода) пересчета потока будущих доходов в их текущую стоимость с учетом:
· величины будущих доходов;
· периода получения доходов;
· времени получения доходов.
В общем виде, основу доходного подхода (используемого и при оценке бизнеса) составляет простая и известная формула: доход равен стоимости, умноженной на ставку капитализации:
Из этого в свою очередь следует:
Стоимость равна доходу, разделенному на ставку капитализации.
Эта общая формула и лежит в основе всех разновидностей доходного подхода
Доходный подход может быть реализован в трех основных вариантах:
♦ Метод валовой ренты (часто рассматривается как разновидность метода сравнительного анализа продаж).
♦ Метод прямой капитализации.
♦ Метод дисконтирования денежных потоков.
Применение любого из методов осуществляется из предположения, что объект недвижимости является источником дохода (подлежит сдаче в аренду), а потому стоимость объекта определяется через связь между величиной ренты и стоимостью. Разница в методах состоит в технологии использования данного принципа.
Метод валовой ренты состоит в определении соотношения между ценой и потенциальным валовым доходом (валовой рентой), который может приносить оцениваемый объект за определенный период (год).
Практически это означает, что оценщик должен найти рыночную информацию об уровне арендных платежей и ценах продажи сопоставимых с оцениваемым объектам (отсюда он может рассматриваться как разновидность МСП).
Например, есть следующие данные:
Исходя из этих данных оценщик может сделать вывод о типичной для данного рынка величине соотношения «цена/рента», рассчитав среднее (5,5), медианное (середина ряда) (5,5) и на основании проведенных расчетов определить наиболее оправданную величину данного соотношения.
Соотношение «цена/рента» носит название валового рентного мультипликатора (ВРМ) (gross rental multiplier - GRM).
Теперь для определения величины стоимости необходимо либо получить от собственника данные о величине годовой арендной платы, либо также воспользоваться рыночной информацией об уровне арендной платы для данного типа объектов.
Иначе говоря, в рамках данного метода стоимость недвижимости равна годовой арендной плате (или арендной плате за иной период) умноженной на GRM:
V = R*GRM.
Метод прямой капитализации и метод дисконтированных денежных потоков предполагают более тщательное изучение доходности объекта.
Ключевыми понятиями, которые используются при их применении, являются понятия чистого операционного дохода (ЧОД или N0I - net operating income) и ставка капитализации - R (rate). В этом случае задача оценщика состоит прежде всего в том, чтобы грамотно определить чистый операционный доход (ЧОД) от оцениваемого объекта недвижимости.
Под чистым операционным доходом от объекта недвижимости понимается разница между фактическими доходами от недвижимости и операционными затратами по содержанию объекта недвижимости.
Определение чистого операционного дохода - операция, одинаково применяемая как при методе прямой капитализации (МПК), так и при методе дисконтирования денежных потоков (МДДП).
МПК предполагает использование формулы:
V=NOI/r,
где r - ставка капитализации.
Соответственно для применения МПК необходимо:
- определить размер ЧОД за год (как правило, берется средняя величина за ряд лет с учетом представлений о динамике рынка, доходов и расходов);
- определить величину ставки капитализации;
- применить формулу.
МПК применяется в случаях, когда мы имеем дело со стабильным денежным потоком в течение неограниченного периода времени.
Здесь не учитывается то обстоятельство, что с течением времени доходность объекта (величина ставки капитализации) может изменяться в связи с тем, что в начале эксплуатации есть вероятность высокой доли незанятых площадей, необходимы дополнительные затраты на рекламу, привлечение арендаторов; в конце периода эксплуатации растут расходы на содержание объекта и пр.
Для того чтобы учесть предполагаемые изменения в уровне доходов, периоде получения дохода, времени его получения, применяется метод дисконтирования денежных потоков, в основе которого лежит понятие сложного процента.
Как известно, суть сложного процента состоит в том, что будущая стоимость денежной единицы, вложенной в какой-либо финансовый актив, определяется по формуле:
FV = PV(l + r) n ,
где FV - будущая стоимость,
PV - текущая (настоящая) стоимость,
г - ставка капитализации,
n- число периодов получения дохода.
Соответственно этому:
PV = FV/(1 + г) n или FV*1/(1 + г) n ,
где 1/(1 + г) n - коэффициент дисконтирования, величина, обратная ставке капитализации.
Применение МДДП позволяет учесть:
Изменение ставки капитализации (доходности) объекта недвижимости с течением времени;
Доход, который может быть получен после эксплуатации объекта от его продажи (величину реверсии);
Изменение стоимости объекта с течением времени.
При оценке недвижимости последнее обстоятельство имеет существенное значение с учетом того, что объект недвижимости, взятый как единство земли и произведенных улучшений, испытывает на себе воздействие противоположных тенденций - износа (и, следовательно, утраты стоимости), улучшений и роста стоимости земли.
Для того чтобы учесть это влияние, при оценке недвижимости методом дисконтирования денежных потоков вводятся понятия: «ставка дохода на капитал» и «ставка возврата капитала». В результате ставка дисконтирования предстает как их сумма и не совпадает по величине со ставкой капитализации, Которая отражает только доходность капитала.
В связи с этим полная формула метода будет выглядеть следующим образом:
где PV - настоящая стоимость (present value),
CFi - денежный поток в i-й период,
n - число периодов,
r - ставка дисконтирования.
В любом случае применение методов МПК и МДДП предполагает правильный учет величины ставки капитализации. Здесь применяются следующие методы.
Метод рыночной выборки - фактически это применение метода сравнительного анализа продаж для определения величины ставки капитализации: изучается рынок, находится информация о доходности аналогичных объектов и применяется для данного объекта.
Метод кумулятивного построения - ставка капитализации здесь определяется как сумма безрисковой ставки и премии за риск. Безрисковая ставка в разных странах определяется по-разному. В США - это ставка дохода по государственным ценным бумагам. В России определение безрисковой ставки - сложная проблема. На практике используются либо ставка по валютным депозитам в Сбербанке, либо ставка по еврооблигациям, либо ставка LIBOR (ставка по межбанковским кредитам Лондонской межбанковской биржи).
Премия за риск:
♦ премия за риск, который присущ любому иному виду инвестиций, кроме безрисковых;
♦ компенсация за низкую ликвидность актива;
♦ компенсация за возможное неэффективное управление;
♦ поправка на возможное увеличение или уменьшение стоимости актива.
Например:
безрисковая ставка - 9 %;
дополнительный риск - 5 %;
поправка на управление - 2 %;
поправка на ликвидность - 4 %.
Итого: норма доходности на капитал должна быть равна,- 19 % или 0,19.
Помимо этого, нужно учесть, что здесь не отражена необходимость возврата вложенного капитала. Если мы считаем, что вложенный капитал должен вернуться в течение 20 лет, то нужно добавить ставку возврата капитала = 5 %. Следовательно, общий уровень ставки капитализации будет равен 0,24.
Среди методов оценки доходной недвижимости выделяют три основных:
1. Метод валовой ренты,
2. Метод прямой капитализации,
3. Метод дисконтирования денежных потоков (метод капитализации дохода).
Метод валовой ренты - подход с использованием мультипликатора валовой ренты (GRM), основан на предположении, что существует прямая связь между ценой продажи недвижимости и доходом от сдачи ее в аренду.
Мультипликатор валовой ренты (GRM) – отношение продажной цены либо к потенциальному валовому доходу, либо к действительному. Валовой доход может рассматриваться в годовом или в месячном исчислении.
ЗАДАЧА: Чистый операционный доход (NOI) от оцениваемого объекта равен 55 500, необходимо определить стоимость объекта на основе следующей информации:
| Объекты | Продажная цена, $ | NOI, $ | Общая ставка дохода |
| Оцениваемый объект | 504 545 | 55 500 | 0,11 |
| Объект № 1 | 500 000 | 50 000 | 0,1 |
| Объект № 2 | 600 000 | 66 000 | 0,11 |
| Объект № 3 | 400 000 | 48 000 | 0,12 |
Упорядочение ряда: 0,1 – 0,11 – 0,12. Среднее значение: 0,11. Модальное значение: нет. Медианное значение: 0,11.
После сравнения качества сопоставимых объектов оценщик решает, что желательное значение общей ставки дохода 11%. Тогда стоимость объекта будет равна: 55 500 ÷ 0,11 =504 545 $.
Метод прямой капитализации . Под капитализацией дохода понимается получение текущей стоимости будущих выгод от владения недвижимым имуществом. Этот метод основывается на понятиях чистого операционного дохода (NOI) и ставки капитализации. Стоимость недвижимости будет определяться по следующей формуле:
где r (ставка капитализации) - определяется как:
NOI (чистый операционный доход) – это рассчитанная устойчивая величина ожидаемого чистого годового дохода, полученного от оцениваемого имущества после вычета всех операционных расходов и резервов, но до обслуживания долга по ипотечному кредиту и учету амортизационных отчислений.
NOI рассчитывается для первого года эксплуатации после даты оценки.
Последовательность расчета:
1. Определяется потенциальный валовой доход от сдачи недвижимости в аренду в первый после даты оценки год
2. Определяется эффективный валовой доход по средствам вычитания из потенциального валового дохода (ПВД) предполагаемых убытков из-за незагруженности помещения, смены арендатора, потерь при сборе арендной платы.
3. Из прогнозируемого эффективного валового дохода (ЭВД) вычитают все годовые прогнозируемые расходы, к которым относятся постоянные и операционные расходы, а также резервы.
ЗАДАЧА: При проведении оценки объекта недвижимости установлено, что аналогичный объект продан за 350 000 $. Оценщик установил, что NOI (чистый операционный доход) составил 85 000 $. Определить ставку капитализации:
r = 85 000 $ ÷ 350 000 $ = 24 % .
Метод капитализации доходов . Иногда денежные потоки от владения недвижимостью неравномерны и ставка капитализации также может быть различной. В этом случае проводят дисконтирование каждого денежного потока - этот подход называется методом дисконтирования денежных потоков. Он представляет собой конвертацию (перевод) будущих выгод от владения недвижимостью в ее текущую стоимость.
Выгоды состоят из 2 частей:
ü периодически денежные потоки от эксплуатации недвижимости (NOI) и дополнительные чистые денежные потоки без амортизации и подоходного налога;
ü денежный поток от продажи недвижимости в конце периода владения за вычетом издержек от оформления сделки.
Точное значение ставки капитализации и дохода от объекта можно получить только после его продажи. Оценщики могут только прогнозировать.
Оценку объектов недвижимости рационально осуществлять всеми тремя способами. Выбор итоговой величины стоимости объекта может осуществляться по средней арифметической величине, математическим взвешиваниям и субъективным взвешиваниям результатов оценки.
Этот метод можно рассматривать как частный случай общего метода сравнения продаж. Он основывается на объективной предпосылке наличия прямой взаимосвязи между ценой продажи недвижимости и соответствующим рентным (арендным) доходом от сдачи её в аренду˸ чем выше рентный доход, тем выше цена продажи. Эта взаимосвязь измеряется мультипликатором (коэффициентом) валовой ренты (МВР) как отношение цены продажи к рентному доходу. Метод валовой ренты применим к оценке доходной недвижимости, широко реализуемой на рынке (приобретение индивидуальных домов, торговых павильонов и киосков для последующей сдачи их в аренду и т. п.). В общем виде алгоритм применения метода валовой ренты состоит из следующих этапов.
Этап I. Расчет МВР˸
‣‣‣ формирование перечня объектов недвижимости, сопоставимых с оцениваемым объектом и расположенных в том же районе˸
‣‣‣ расчет посредством деления цены продажи каждого сопоставимого объекта на величину соответствующей арендной платы для получения значений МВР;
‣‣‣ согласование полученных значений МВР для определения единого значения МВР или диапазона значений МВР, которые могут быть применимы к оцениваемому объекту.
Этап II. Расчет величины рыночного рентного дохода для оцениваемого объекта недвижимости˸
‣‣‣ определение сопоставимых по уровню арендной платы сравнимых объектов недвижимости;
‣‣‣ анализ сравнимых объектов по основным характеристикам сравнения с соответствующими характеристиками объекта оценки;
‣‣‣ расчет необходимых корректировок для получения значения рыночного рентного дохода для оцениваемого объекта.
Этап III. Расчет стоимости оцениваемого объекта недвижимости˸
‣‣‣ умножение расчетной величины рыночного рентного дохода для оцениваемого объекта недвижимости на соответствующее значение (или граничные значения) МВР, полученное на первом этапе.
Проиллюстрируем представленный алгоритм применения метода валовой ренты на следующем примере. Задача - определить рыночную стоимость односемейного жилого дома, расположенного в курортной зоне (например, в Сочи) и приобретаемого для последующей сдачи ᴇᴦο в аренду отдыхающим. Проведенный анализ сделок купли-продажи аналогичных домов в том же районе позволил определить диапазон МВР в пределах 15,07-16,33 (табл. 9.6). Из этого диапазона выбираем медианное значение МВР 15,88. Чем больше статистическая выборка по своему размеру для рассматриваемых сравнимых объектов, тем более надежно значение МВР.
Для определения значения рыночного рентного дохода для оцениваемого объекта выбраны четыре сравнимых объекта, по которым проведена соответствующая корректировка арендных плат по отдельным элементам сравнения (табл. 9.7).
Метод валовой ренты применяется к оценке доходной недвижимости, широко реализуемой на рынке.
В качестве экономической единицы сравнения при оценке объекта недвижимости на основе соотношения дохода и цены продажи может использоваться валовой рентный мультипликатор.
Мультипликатор валовой ренты – это отношение продажной цены или к потенциальному валовому доходу (ПВД), или к действительному валовому доходу (ДВД).
Вероятная цена продажи оцениваемого объекта рассчитывается по формуле:
т V = ПВД об МВР а = ПВДоб 0 [Σ (Ц i а / ПВД i а )]/ т, (5.6)
i = 1
где V – вероятная цена продажи оцениваемого объекта;
ПВД об – валовой (действительный) доход от оцениваемого объекта;
МВР а – усредненный мультипликатор валовой ренты по аналогам;
Ц i а – цена продажи i-го сопоставимого аналога;
ПВД i а – потенциальный валовой доход i-го сопоставимого аналога;
т – количество отобранных аналогов.
Пример.
Необходимо оценить объект недвижимости, потенциальный валовой доход от которого оценивается в 550000 рублей. На сегменте рынка недвижимости, к которому принадлежит объект оценки, были получены следующие сведения, представленные в таблице 5.5.
Таблица 5.5. Расчет валового рентного мультипликатора
МВР (усредненный по аналогам) = (5,56 + 5,60 + 5,67): 3 = 5, 62.
Цоб = 550000 5,62 = 3 091 000 рублей.
Тема 6. Затратный подход к оценке недвижимости
6.1. Общая характеристика затратного подхода
ФСО №1 п.15. Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с зачетом износа и устареваний.
Затратный подход основан на предположении, что затраты, необходимые для создания оцениваемого объекта недвижимости в его существующем состоянии или воспроизведения его потребительских свойств соответствуют стоимости этого объекта.
Применение затратного подхода предпочтительнее, а иногда и единственно возможно в следующих случаях:
когда оцениваются новые или недавно построенные объекты;
когда необходимо определить вариант наилучшего и наиболее эффективного использования земли;
когда необходимо технико-экономическое обоснование нового строительства;
для оценки объектов незавершенного строительства;
для оценки в целях выделения объектов налогообложения (здание, земельный участок);
для оценки в целях страхования;
для итогового согласования стоимости.
Базовая формула затратного подхода к оценке недвижимости имеет вид:
V = V зу + V воспр или V = V зу + V замещ, (6.1)
V воспр – стоимость воспроизводства улучшений земельного участка;
V замещ – стоимость замещения улучшений земельного участка.
Стоимость замещения объекта оценки - сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, с учетом износа объекта оценки.
Стоимость воспроизводства объекта оценки - сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на создание объекта, идентичного объекту оценки, с применением идентичных материалов и технологий, с учетом износа объекта оценки.
Поскольку в стоимости воспроизводства и стоимости замещения определяются с учетом износа, то базовая формула затратного подхода может быть трансформирована:
V = V зу + или V = V зу + , (6.2)
V – стоимость объекта недвижимости;
V зу – стоимость земельного участка;
Vп воспр – полная стоимость воспроизводства улучшений земельного участка (иногда замещают данную величину расчетом отдельно «затрат на воспроизводство улучшений как новых» и «прибыли предпринимателя»);
Vп замещ – полная стоимость замещения улучшений земельного участка (иногда замещают данную величину расчетом отдельно «затрат на замещение улучшений как новых» и «прибыли предпринимателя»);
И – износ объекта оценки.
Полная стоимость замещения - сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки как нового, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, без учета износа объекта оценки, с добавлением предпринимательской прибыли.
Полная стоимость воспроизводства - сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на создание объекта, идентичного объекту оценки как нового, с применением идентичных материалов и технологий, без учета износа объекта оценки, с добавлением предпринимательской прибыли.
Износ – потеря стоимости объекта недвижимости, вызванная любой причиной.
Недвижимость обладает свойством приносить доход своему владельцу. И это одна из основных причин, по которой она приобретается (например, доходные дома в дореволюционном Санкт – Петербурге). Другими причинами могут быть покупка для непосредственного проживания, удовлетворение личных потребностей и т.д. Недвижимость может приносить своему владельцу следующие виды дохода:
1) текущие денежные поступления,
2) экономия на налогах,
3) будущие доходы от арендной платы,
4) доходы от прироста стоимости недвижимости при ее перепродаже,
5) экономия на налогах при продаже недвижимости.
Задача оценщика при использовании доходного метода при оценке недвижимости состоит в том, чтобы определить текущую стоимость всех будущих доходов от владения и эксплуатации недвижимости.
Метод валовой ренты предусматривает использование мультипликатора валовой ренты (YRM) и основан на предположении, что существует прямая связь между ценой продажи объекта недвижимости и дохода от сдачи ее в аренду. Т.е., YRM – это отношение продажной цены либо к потенциальному валовому доходу, либо к действительному. При этом в зависимости от традиций рынка валовой доход может быть рассчитан либо в годовом исчислении, либо в месячном.
Аппарат YRM часто применяется в странах с развитой рыночной экономикой для оценки односемейных жилых домов, где используется месячный мультипликатор валовой ренты и рентные платежи учитываются за немеблированное жилье, без учета коммунальных услуг.
Метод определения стоимости объектов недвижимости на основе мультипликатора YRM достаточно прост и часто используется в практике западных оценщиков. При этом существуют два основных подхода к использованию данного метода. Первый подход основан на том, что при определении YRM не нужно вносить поправки на различие сопоставимых объектов. А если объект сильно отличается от оцениваемого, то он просто не рассматривается. Второй подход основан на внесении поправок физических характеристик объектов, как это делается при использовании метода САП.
Пример. Чистый операционный доход (NOI) от оцениваемого объекта составит 57000$. Необходимо определить стоимость объекта на основе следующей информации.
Упорядоченный ряд общей ставки капитализации: 0,105; 0,114; 0,120.
Модальное значение: -.
Медианное значение: 0,114.
Среднее арифметическое: 0,113.
После сравнения качества сопоставленных объектов оценщик решает, что желательное значение R для оцениваемого объекта составляет 0,115 или 11,5%. Тогда стоимость объекта будет равна V= NOI/R=57000/0,115=495650$. YRM= V/NOI=8,7.
